Zakup mieszkania lub domu to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Poza wyborem odpowiedniej nieruchomości, negocjacjami cenowymi i sprawami notarialnymi, nie można zapomnieć o obowiązkach podatkowych. Jednym z nich jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który bardzo często towarzyszy transakcjom na rynku wtórnym. Choć wiele osób słyszało o PCC, niewielu dokładnie wie, kiedy go płacić, ile wynosi i czy można go uniknąć. W tym artykule rozwiewamy wszystkie wątpliwości dotyczące PCC w 2025 roku.
1. Co to jest podatek PCC i kiedy się go płaci?
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to forma daniny publicznoprawnej, którą uiszcza się od określonych umów i czynności cywilnoprawnych. PCC dotyczy m.in.:
- umów sprzedaży rzeczy i praw majątkowych,
- umów pożyczki,
- umów spółki,
- ustanowienia hipoteki.
W kontekście rynku nieruchomości PCC pojawia się głównie przy zakupie nieruchomości z tzw. rynku wtórnego, czyli od innej osoby fizycznej lub podmiotu niebędącego płatnikiem VAT (np. prywatnego właściciela). Nie dotyczy to zakupów od deweloperów, które objęte są podatkiem VAT.
2. Zakup mieszkania a PCC: rynek wtórny vs. pierwotny
Najczęściej PCC pojawia się w transakcjach na rynku wtórnym, czyli:
- gdy kupujesz mieszkanie lub dom od osoby prywatnej,
- gdy kupujesz lokal użytkowy lub działkę nieodrolnioną od poprzedniego właściciela,
- gdy kupujesz garaż lub miejsce postojowe w osobnym akcie prawnym (nie od dewelopera).
W przypadku rynku pierwotnego, czyli zakupu od dewelopera, obowiązuje podatek VAT (najczęściej 8% lub 23%). W takim przypadku PCC nie występuje, co oznacza, że kupując od dewelopera, nie płacisz PCC.
3. Ile wynosi podatek PCC w 2025 roku?
Wysokość podatku PCC w przypadku nieruchomości wynosi 2% wartości rynkowej przedmiotu transakcji. Wartość ta powinna odpowiadać realnej wartości rynkowej, a niekoniecznie tej z umowy, jeśli urząd uzna, że jest ona zaniżona.
Przykład:
- Kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym za 450 000 zł,
- PCC wyniesie 2% z tej kwoty, czyli 9 000 zł.
Warto pamiętać, że urząd skarbowy może zakwestionować podaną wartość i nałożyć wyższą kwotę podatku, jeżeli uzna, że cena odbiega od cen rynkowych.
4. Kto jest zobowiązany do zapłaty PCC?
Zgodnie z przepisami, obowiązek zapłaty podatku PCC spoczywa zawsze na nabywcy nieruchomości. Sprzedający nie ma żadnych zobowiązań w tym zakresie. To kupujący:
- oblicza wysokość podatku,
- składa deklarację PCC-3 do urzędu skarbowego,
- opłaca należność w ciągu 14 dni od daty podpisania aktu notarialnego.
W praktyce często notariusz informuje o obowiązku podatkowym, ale nie odpowiada za jego dopełnienie. W niektórych przypadkach kancelarie pomagają w wypełnieniu formularza PCC-3, jednak to nabywca ponosi odpowiedzialność przed fiskusem.
5. Jak zapłacić PCC? Krok po kroku
- Podpisanie aktu notarialnego – najczęściej przy udziale notariusza,
- Wypełnienie deklaracji PCC-3 – dostępnej online lub w urzędzie skarbowym,
- Złożenie deklaracji – elektronicznie lub papierowo do właściwego urzędu skarbowego,
- Wpłata podatku – na konto urzędu skarbowego (numer konta znajdziesz na stronie urzędu).
Coraz więcej osób korzysta z e-deklaracji i płatności elektronicznych – to szybkie i wygodne rozwiązanie.
6. Zwolnienia i ulgi z PCC – kto nie musi płacić?
Nie każdy musi płacić PCC przy zakupie nieruchomości. Z podatku zwolnieni są m.in.:
- Kupujący swoje pierwsze mieszkanie lub dom – od 2023 roku obowiązuje zwolnienie z PCC dla osób do 35. roku życia, które nabywają swoją pierwszą nieruchomość. Ulga ta obowiązuje również w 2025 roku.
- Osoby kupujące od dewelopera (transakcja objęta VAT),
- Niektóre osoby najbliższe w rodzinie w ramach umowy darowizny,
- Zakupy dokonywane na podstawie przetargów publicznych,
- Osoby kupujące nieruchomość w wyniku egzekucji komorniczej (częściowo).
Każdy przypadek warto jednak skonsultować z doradcą podatkowym lub notariuszem.
7. PCC a akt notarialny – jaka jest rola notariusza?
Akt notarialny to dokument, który oficjalnie potwierdza sprzedaż nieruchomości. To właśnie od tego aktu liczony jest termin 14 dni na złożenie deklaracji i zapłatę PCC.
Notariusz nie jest odpowiedzialny za zapłatę podatku, ale:
- informuje kupującego o obowiązku,
- czasem pomaga w wypełnieniu formularza,
- może przekazać deklarację do urzędu, jeśli klient o to poprosi (odpłatnie lub nie).
Pamiętaj jednak: odpowiedzialność za zapłatę spoczywa na kupującym.
8. Co się stanie, jeśli nie zapłacisz PCC?
Niedopełnienie obowiązku zapłaty PCC może mieć poważne konsekwencje:
- odsetki za zwłokę naliczane od dnia, w którym upłynął termin,
- mandat karny skarbowy lub grzywna,
- wezwanie do zapłaty z urzędu skarbowego,
- w skrajnych przypadkach – kontrola podatkowa.
Warto również wiedzieć, że jeśli urząd sam wykryje brak zapłaty, może naliczyć wyższą kwotę podatku oraz wszcząć postępowanie podatkowe.
9. Czym różni się PCC od VAT i dlaczego to ważne?
VAT jest podatkiem od towarów i usług i występuje przy sprzedaży towarów i usług przez przedsiębiorców, np. deweloperów. W przypadku zakupu nieruchomości od firmy – płacisz VAT, a nie PCC.
PCC dotyczy transakcji cywilnoprawnych między osobami fizycznymi lub podmiotami niebędącymi płatnikami VAT. To ważne rozróżnienie, ponieważ nie można być objętym jednocześnie VAT i PCC dla tej samej transakcji.
10. Podsumowanie
Zakup mieszkania lub domu wiąże się nie tylko z emocjami i formalnościami, ale również z obowiązkiem uregulowania podatków. Podatek PCC w wysokości 2% dotyczy wyłącznie rynku wtórnego i leży po stronie kupującego. Jego zapłata powinna nastąpić w ciągu 14 dni od podpisania aktu notarialnego. Brak dopełnienia obowiązku może skutkować poważnymi konsekwencjami finansowymi.
W 2025 roku nadal obowiązują korzystne zwolnienia dla osób kupujących pierwsze mieszkanie – warto z nich skorzystać. Zawsze warto zasięgnąć porady notariusza lub doradcy podatkowego, aby uniknąć błędów i nieprzyjemnych niespodzianek.
Źródła:
- Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959)
- gov.pl – Podatki i opłaty lokalne
- Ministerstwo Finansów